동작구 아파트 리뷰 (상도 중앙하이츠빌, 상도 더샵, 노량진 신동아, 본동 삼성래미안)
- 재테크
- 2025. 2. 26.
2019년말, 결혼을 앞두고 계속해서 오르는 아파트 가격에 이대로는 늦겠다 싶어서 부랴부랴 아파트를 알아보기 시작했다.
그당시 내가 조달할 수 있는 모은 돈은 영끌해서 2억원 언저리, 다행히 예비 장모님께서 임시로 자금을 일부 융통해주실 수 있다고 하여, 1억원의 신용대출과 장모님 찬스 추가 1억원, 총 4억원의 예산을 가지고 아파트를 알아보기 시작했었다.
와이프랑 나의 직장이 용산과 여의도에 있기 때문에 여차하면 입주해서 살 수 있도록 무조건 ‘직주근접’을 최우선적으로 했었다.
후보지역은 공덕/마포, 홍제동, 동작 정도로 여기에 보문동까지도 본적이 있었는데, 보문동은 자차나 대중교통 다 애매하여 일단 제껴뒀다.
몇 군데 아파트를 가보고 일단 지역은 동작으로 정했다. 공덕/마포는 예산 대비 갭차이가 많이 나서 사고 싶었지만 살 수가 없었던 상황이고, 한강대교만 건너면 용산에, 여의도랑도 가까운 동작을 그 당시에는 최선의 지역으로 판단했고 동쪽으로는 흑석, 서쪽으로는 노량진이 개발되어 사이에 낀 노들, 상도 부근이 상대적으로 가격이 낮았었다.
그리고 수십군데 아파트를 보고 마지막으로 네군데 아파트를 후보군에 올려놓은 뒤 상도 중앙하이츠빌로 매매하기로 했었다.
내가 샀을 때 비교 한 아파트 호갱노노 실거래가 조회
당시에 봤었던 네군데 아파트를 그때와 지금을 비교해보면,
상도 중앙하이츠빌 32평
매매가격은 8.5억원이었고 전세가 4.8억원에 세팅되어 있었다. 실투자금액은 3.7억원, 취득세를 고려하면 4억원의 예산으로 빠듯하게 투자할 수 있었다. 그리고 지금 현재는 대략 11.15억원에 실거래가 되었다.
올해 상생임대요건이 충족되어 매각하는 경우에 처분이익은 2.65억원. 실거래가격은 31%가 올랐고 투자금액 대비 수익률은 71.6% 이니, 5년 동안 나쁘지는 않은 수익률이다.
상도더샵 24평
상도더샵의 매매가격은 9.35억, 전세가격이 5억원이었다. 실투자금액은 4.35억원, 그리고 지금은 12.2억원에 시세가 형성이 되어 있으니 처분이익은 2.85억원이다. 시세는 30%가 올랐고, 투자금액 대비 수익률은 65.5%다.
노량진 신동아 32평
노량진 신동아는 8.8억원에 시세가 형성되어 있었고, 4.4억의 갭으로 투자할 수 있었다. 그리고 지금은 11.2억원에 실거래가 되고 있으니 처분이익은 2.4억원이다. 5년동안 27.2%가 올랐다.
본동 삼성래미안 24평
원래는 제일 사고 싶었었던 본동 삼성래미안, 부동산 카페에서 관리도 잘되어 있고 극찬을 하던 아파트였었다. 근데 지금 기준으로 봐서는... 그 당시 시세가 24평임에도 불구하고 8.95억원으로 비싼편이었다. 갭은 4.2억원으로 전세 시세도 꽤나 높게 형성이 되어 있었다. 근데 지금은 다른 아파트들 보다 확실히 덜 올랐다. 최근 실거래가는 10.7억원. 5년동안 19.5% 올랐다.
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당시에 후보였던 아파트를 비교해보자면,
상도 중앙하이츠빌 32평
- 연식 2003년
- 평수 32평
- 세대수 544세대
아파트 입구에서 올라가는 길이 아주 가파른 언덕인데도 불구하고, 상가 엘리베이터를 이용하면 쉽게 올라갈 수 있다. 완전 평지에 대비해서는 단점임. 근데 막상 단지내로 들어가보니 조용하고 깨끗한 분위기라서 밖에서 보는 거랑은 많이 달랐다.
아파트 단지가 전반적으로 높은 곳에 지어져 있어서 1층도 다른 아파트 대비 4~5층 정도 되는 뷰가 나왔다. 그래서 적당한 중층을 사더라도 전방에 남산 뷰가 멋들어지게 나왔다. 봤던 매물이 9층인데도 다른 아파트 15층 정도 되는 뷰여서 맘에 들었다.
상도, 숭실대입구역이 각각 도보로 6분에서 8분 정도 걸렸고, 용산, 여의도가 가깝고 투자금액이 다른 아파트들 보다 적어서 최종적으로 결정했다.
상도 더샵 1차 24평
- 연식 2007년
- 평수 24평
- 세대수 1122세대
120동 15층을 봤고 뷰가 앞동뷰였다 15년이 다되어가는 아파트지만 관리가 잘되어 있었고, 주차공간도 많았으며 새 아파트 같았다.
장승배기역과 상도역을 도보로 이용할 수 있었고 약 7~8분 정도면 역에 도착하는 거리였다. 장승배기역에서 상도역 라인이 새아파트들도 많이 들어서 있었고 생각보다 번화한 느낌이었다.
그런데, 장승배기쪽이 아닌 다른 방면(남쪽)에는 길 하나 건너 빌라촌이 좀 어두컴컴하고, 새아파트 지어지는 공사현장 등이 있어 뭐랄까 분위기가 좀 무서워보였다.
초품아, 중품아였고 커뮤니티 시설이 있다는 것이 장점이었다.
노량진 신동아 리버파크 32평
- 연식 2001년
- 평수 32평
- 세대수 1696세대
708동 22층이었는데 22층이라 그런지 뷰만 봤을 때는 네 군데 아파트 중에 최고였다. 단지내가 평지로 되어 있고 뭔가 옛~날 1기 신도시 느낌으로 뭔가 사람냄새가 났다.
연식에 비해 관리도 잘 되어 있었지만, 상도 더샵에 비해서는 좀 안좋았고 초등학교 까지 걸어가 봤을 때 가는 길이 좀 위험하지 싶었다.
매매가는 상도 더샵보다 낮았지만 갭도 뭐 4.4억이나 됐기 때문에 선택하지 않았고, 9호선 노들역은 도보 15분, 상도역은 도보 6분 정도 거리였다.
본동 삼성래미안 24평
- 연식 2004년
- 평수 24평
- 세대수 477세대
본동 삼성래미안의 최고 장점은 위치였다.
9호선 노들역은 비록 급행이 다니진 않지만, 여의도, 강남을 가기 편하고 한강대교만 건너면 바로 용산을 갈 수 있기 때문에 우리 부부의 직장을 고려하면 최고의 아파트였다.
영본초등학교 초품아여서 아이가 초등학교 때까지는 존버할 수 있는데 문제는 가격이었다.
장점 대비 단점도 많은 아파트라서, 일단 가는길이 언덕이고 노들역에서 아파트까지 가는 시장 골목 등이 상당히 낙후되어 있었고, 주변에 마트, 골프장, 헬스장 등 편의시설이 좀 없다.
세대수도 500세대가 안되기 때문에, 관리는 2004년식 대비하여 정말 잘되어 있지만, 사실 단지내에서 아이들이 뛰놀만한 공간은 적어보였다.
그럼에도 불구하고 정말 임장을 세네번 정도 가면서 고민하던 아파트였는데, 24평임에도 가격이 너무 비싸고, 결론적으로는 그때와 지금 시점에는 사지 않기를 잘한 아파트였다.
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